Interview architect Reimar von Meding

Vriend en vijand zijn het erover eens dat er fors meer woningen gebouwd moeten worden. Maar waar die benodigde 330.000 nieuwe woningen – net zoveel als het totale aantal woningen in Rotterdam - moeten komen te staan, is voer voor verhitte landelijke en lokale politieke discussie.

Onder leiding van directeur Reimar von Meding publiceerde KAW Architecten afgelopen jaar een onderzoek met de veelzeggende titel Ruimte Zat in de Stad. Kernboodschap: uitbreiding van bestaande steden en dorpen is niet nodig om het tekort aan woningen op te lossen. In bestaande wijken is ruimte genoeg.

Von Meding en zijn team onderzochten een aantal representatieve naoorlogse wijken en bekeken hoeveel woningen hieraan toegevoegd konden worden. De resultaten zijn geëxtrapoleerd naar 1.800 naoorlogse wijken met voornamelijk corporatiewoningen. Conclusie: de komende tien jaar kan voor minstens 482.000 tot 708.000 nieuwe huishoudens een woning gerealiseerd worden binnen bestaande wijken en binnen corporatiebezit.

Dit door vooral slimmer met de bestaande ruimte om te gaan: van het splitsen van woningen die te groot zijn voor de huishoudens die er wonen, tot het met ‘chirurgische precisie’ bebouwen van onaantrekkelijke open plekken in de wijken.

Voor welk type woning en huishouden is de nood het hoogst?

“Het tekort kun je niet reduceren tot een bepaald type, maar er is wel sprake van een grote mismatch tussen vraag en aanbod. De groei van het aantal huishoudens komt vrijwel uitsluitend door de toename van eenpersoonshuishoudens. Terwijl we bijna geen geschikte, betaalbare woningen voor deze groep hebben: slechts 20 procent van alle woningen in Nederland zijn kleiner dan 75 vierkante meter.

Een groot probleem is het gebrek aan doorstroming. We hebben een generatie die oud is geworden in woningen die zij dertig, veertig jaar geleden kocht. Die zijn nu veel te groot voor hen, maar kleinere woningen zijn er niet. Daardoor woont nu een grote groep mensen in hele ruime woningen die voor andere groepen prima passend zouden zijn.

Portretfoto Reimar von Meding
Foto's: Janna Bathoorn / Studio Stedum

Er wordt heel snel gezegd: ‘die mensen willen helemaal niet weg uit het huis waar ze hun halve leven al wonen’. Voor een deel van deze groep klopt dat ook, en dat is ook prima. Maar er is ook een groep die wel weg wil of zelfs moet: het huis en de tuin zijn te groot om te onderhouden, de energielasten zijn te hoog, er zijn aanpassingen nodig vanwege lichamelijke klachten. Voor die groep moet een passend aanbod komen.”

Jullie onderzoek heet Ruimte Zat in de Stad. Hoe zit het met dorpen? Ook daar kunnen vooral starters nauwelijks een woning vinden.

“Het begrip ‘stad’ is een terminologische discussie: in Nederland is er bijna geen gemeente die geen stad is. Er zijn geen dorpen in die zin dat je drie uur moet rijden om bij een winkel te komen. We hebben 1.800 naoorlogse buurten bekeken, ook in kleinere dorpen en kernen zoals Winschoten. Ons onderzoek betreft dus alle plaatsen die dit soort buurten kennen.”

Waarom is er volgens jullie ruimte zat in die wijken?

“Er kan veel beter worden nagedacht over hoe we de wijken die we hebben, slimmer kunnen gebruiken voordat we klakkeloos overgaan tot het uitbreiden van steden en dorpen. Denk aan het splitsen van woningen die te groot zijn geworden, en deze opdelen in kleinere woningen.

In sommige steden is dat onbespreekbaar geworden, vanwege de associatie met verkamering en huisjesmelkers. Maar we hebben kleine dorpskernen gezien met woningen van 200 vierkante meter waar een echtpaar woont terwijl je er makkelijk twee of drie gezinnen zou kunnen huisvesten. Twee woningen van 80 tot 90 vierkante meter in de stad kun je heel goed samenvoegen en opsplitsen in drie woningen van zestig vierkante meter. Dan heb je nog steeds prima woningen voor starters.

Dit is slechts één kant van het verhaal. Een almaar uitdijende stad brengt grote problemen met zich mee op macroniveau: toename van het verkeer, gebruik van landschappen die we ook voor natuur en waterberging nodig hebben, ga zo maar door. Dergelijke problemen voorkomen we als we bestaande wijken slimmer gebruiken. De werkelijke capaciteit blijkt overigens nog groter dan wij op basis van ons onderzoek hebben aangenomen.”

Hoe houd je die naoorlogse wijken in vooral de steden leefbaar als je ze nog voller maakt?

“Die wijken zíjn op dit moment helemaal niet vol. We hebben twintig van de veertig zogeheten Vogelaarwijken onderzocht, die gebouwd zijn tussen 1945 en 1980. Bij de herstructureringen vanaf de jaren tachtig was het heel normaal om alle appartementen af te breken en er gezinswoningen voor in de plaats te zetten, waardoor deze wijken qua aantal bewoners sterk uitgedund zijn.

“ Er wordt te makkelijk over het feit heen gestapt dat onze wijken eigenlijk veel te dun bevolkt zijn ”

Er is ruimte genoeg om daar op een slimme manier woningen toe te voegen zonder het gevoel te krijgen dat je in Shanghai op twintig hoog achter woont. Een behoudende aanpassing van deze wijken levert al enorm veel extra capaciteit op. Bovendien biedt dit de kans om de openbare ruimte te verbeteren, te investeren in voorzieningen en op die manier uitstroom tegen te houden. Want in deze wijken woont nog maar 40 procent van de mensen voor wie de wijken oorspronkelijk bedoeld zijn.

Huishoudens zijn sinds de bouw van de wijken verkleind, maar de woningen niet. En de effecten zijn bekend: de basisschool sluit, de buurtwinkel gaat dicht, die trambaan komt er niet want er wonen te weinig mensen. Er wordt te makkelijk over het feit heen gestapt dat onze wijken eigenlijk veel te dun bevolkt zijn.”

Krijg je zo niet heel eenzijdige wijken met alleen eenpersoonshuishoudens? En waar moeten gezinnen wonen?

“Veel mensen staan er niet bij stil dat slechts een kwart van de huishoudens bestaat uit gezinnen, met gemiddeld 1,2 kinderen. Voor gezinnen is in de stad echt genoeg woonruimte. Laten we er nu eens werk van gaan maken om de woningmarkt in balans te brengen, en te bouwen voor andere groepen.”

Maar veel middenklassengezinnen – onderwijzers, verplegers – vinden die woningen nu niet.

“Bij onderwijzers en verplegers die geen woning kunnen vinden, gaat het over het algemeen niet om gezinnen maar om een- of tweepersoonshuishoudens. De vraag van gezinnen is echt een duidelijke minderheid. Dan is het misschien politiek correct, maar niet verantwoord om je bouwbeleid op die groep af te stemmen.”

Op welke plekken in die wijken kan er bijgebouwd worden? Moeten we denken aan voetbalveldjes, of toch de hoogte in?

“De meeste naoorlogse wijken kennen een open opzet met veel zogeheten ‘restruimte’. Denk aan hoeken waar twee blinde kopgevels tegenover elkaar staan, met ertussenin een veldje waar alleen maar zwerfafval ligt. Ook zijn er vaak veel te veel parkeerplekken, want het autobezit neemt immers af.

Als je nauwgezet gaat kijken wat er in een wijk mogelijk is, met chirurgische precisie zoals wij dat noemen, kom je veel meer mogelijkheden tegen dan wat uit het reguliere planologisch onderzoek naar voren komt.”

Zitten de huidige bewoners van de naoorlogse wijken er wel op te wachten dat hun wijk in een bouwput verandert en dat elk gaatje wordt opgevuld?

“Alle verandering brengt weerstand met zich mee. Daar zit een patroon in: op dag één is iedereen tegen, dus de start is altijd negatief. Maar als je serieus met bewoners in gesprek gaat en duidelijk maakt wat de voordelen voor hen zijn, zonder er een marketingverhaal van te maken, verandert die weerstand meestal in draagvlak en zelfs enthousiasme.

In de Vogeltjesbuurt in Tilburg hebben we een complete herstructurering begeleid. In drie jaar tijd ging de buurt van complete weerstand, inclusief spandoeken, naar groot enthousiasme. Mensen begrepen dat ze perspectief geboden kregen, een betere woning en een aantrekkelijkere wijk.”

Hoe moeten we het splitsen van woningen voor ons zien? En het is toch ook prettig voor mensen als ze lekker ruim kunnen wonen?

“Hier is vooral de rol van woningcorporaties belangrijk, want bij particulier eigendom is splitsen natuurlijk geen optie. Corporaties zijn in staat om strategischer en meer overkoepelend naar de woningvoorraad te kijken.

Als huurders sowieso tijdelijk hun huis uit moeten omdat de woning energieneutraal wordt gemaakt, zou je meteen kunnen kijken naar de samenstelling van woningen. Die ‘koppelkansen’ kunnen veel beter worden benut.”

Hoe maak je een dichtbevolkte stad een aantrekkelijk alternatief voor een huis met een tuin, voor mensen die nu op zoek zijn naar een woning?

“Er is maar een relatief kleine groep die de luxe heeft om voor een rijtjeshuis met een tuin te kiezen. De behoefte om dichtbij voorzieningen en bij het werk te kunnen wonen is veel groter.

We hoeven mensen niet te verleiden om in de stad te komen wonen, dat willen veel mensen sowieso wel. We moeten faciliteren dat al die mensen zo goed en aantrekkelijk mogelijk in een stad kunnen wonen. Dat is de belangrijkste opgave: de wijken verbeteren en de leefbaarheid vergroten.”

Waarom gebeurt dit nu nog niet?

Na een korte stilte: “Dat is een hele goede vraag. Ik denk dat de complexiteit van het vraagstuk afschrikt. Een wijk opnieuw inrichten is veel ingewikkelder dan dertig hectare grond uitgeven om een nieuwbouwwijk te laten neerzetten. Je krijgt onvermijdelijk te maken met moeilijke gesprekken en weerstand, daar wordt voor teruggedeinsd.

“ Door het aanpassen van bestaande wijken kun je in één keer ook armoede en andere sociale problematiek aanpakken ”

Bovendien leven gemeenten nu eenmaal van gronduitgifte, en is het niet makkelijk om met bouwen in bestaande wijken veel geld te verdienen. Je moet als gemeente dus stevig in je schoenen staan. Het kost meer moeite en ook creativiteit – maar soms kost het ook niet meer dan dat laatste.

Het aanpassen van bestaande wijken biedt kansen om in één keer andere zaken aan te pakken die ook geld kosten, zoals armoede en andere sociale problematiek. Als je dat verdisconteert in de opgave, kan het juist goedkoper zijn om bestaande wijken te transformeren.

We proberen daar nu berekeningen voor te maken, bijvoorbeeld in wijken van de gemeente Groningen. Maar omdat maatschappelijke kosten uit veel verschillende potjes betaald worden, is dat niet zo eenvoudig.”

Hoe reageren beleidsmakers op jullie verhaal?

“Verschillend. Wethouders met een bredere blik begrijpen wel dat een investering loont wanneer je meerdere problemen tegelijkertijd kunt aanpakken. Maar voor wethouders die vooral bang zijn om inkomsten uit gronduitgifte mis te lopen, is het een lastiger verhaal.

Wel merk ik dat de bereidheid om anders te denken echt groot is, onder wethouders, politieke partijen en regio’s door wie ik word benaderd. Groter dan in de beeldvorming vaak naar buiten komt.”

Welke tips heb je voor wethouders?

“Denk vanuit het belang van de bewoners – maar dan ook écht. Veel mensen worden enthousiast als ze zich realiseren dat ze voor de nieuwe woning weliswaar iets meer huur betalen, maar direct geen energierekening meer hebben.

Maar uiteindelijk speelt geld veel minder een rol. Als de buurt er flink van opknapt, of iemand naast zijn moeder kan blijven wonen die hij altijd heeft verzorgd en die moeder een betere woning krijgt, is dat nog veel belangrijker dan die lagere energierekening.

Ga dichtbij mensen staan, vraag wat ze echt bezighoudt en ontwikkel daar je plan rond, zou ik alle wethouders willen meegeven. En wees ook eerlijk: soms overheerst het grotere belang en moeten dingen gewoon gebeuren.”

De woningnood is hoog: de groep mensen die geen betaalbare woning kan vinden, groeit snel. Hebben we wel de tijd om die wijken aan te pakken? Nieuwbouwwijken in het weiland kunnen toch veel sneller en goedkoper?

Lachend: “Dank dat je me de kans geeft om dit grootste vooroordeel even recht te zetten. Stel, we staan op punt nul en moeten kiezen: gaan we nieuwe gronden buiten de stad tot woonwijk transformeren, of gaan we bestaande stadswijken aanpakken?

Ieder stukje grond in Nederland is bestemd. Vanaf het moment dat een weiland is bestemd tot woongebied, kun je inderdaad makkelijker een paal in de grond slaan en huizen bouwen. Maar als je de daadwerkelijke doorlooptijd vanaf moment nul meet, duurt bouwen op een nieuwe uitleglocatie zo’n twintig jaar tot oplevering, terwijl bouwen binnen de stad circa tien jaar duurt.

Dat bouwen in het weiland sneller zou gaan, is dus een hardnekkig vooroordeel dat echt helemaal nergens op slaat.

Wat de kosten betreft zie ik dat bouwbedrijven die in de stad werken, veel inventiever en slimmer te werk gaan dan bedrijven die op het weiland huizen uit de grond stampen. Zij hebben het bouwen in de stad betaalbaarder en sneller gemaakt. En als je dan ook nog de algemene maatschappelijke kosten en baten wegstreept, is het echt heel veel goedkoper om te bouwen in de stad.”

- Tienpuntenplan Reimar von Meding -

Aan het einde van het gesprek kreeg Reimar von Meding de vraag: stel, je wordt minister in het eerste kabinet-Klaver. Wat ga je in je eerste honderd dagen doen?

Hij presenteerde het volgende Tienpuntenplan:

  1. Maak van de woningmarkt een woonmarkt. Of noem het gewoon weer volkshuisvesting. Oftewel: stel niet de woning, het vastgoedobject, centraal, maar het wonen, de mens.
  2. Werk schaarste tegen door keihard anticyclisch beleid te voeren. Doe principieel altijd het tegendeel van wat je op dat moment geadviseerd wordt.
  3. Haal alle prijsopdrijvende prikkels weg zoals startersleningen en hypotheekrenteaftrek.
  4. Bouw harde eisen in voor opknappen, renoveren, verbeteren (en richt daar dan je prikkels op); zorg voor een verplichte APK op woningen.
  5. Verruim de doelgroep voor sociale huurwoningen, en doe dat liefst op regionale basis (zoals in Parijs).
  6. Voer beleid dat het afvloeien van sociale woningen onmogelijk maakt (geen uitponden en soortgelijke constructies meer).
  7. Voer een bovengrens voor de huur in, gerelateerd aan de oppervlakte van de woning.
  8. Richt je beleid op a) betaalbaarheid en b) doorstroming.
  9. Stimuleer de transformatie van wijken, vergelijkbaar met ISV-middelen.
  10. Kijk naar Nederland als geheel en voorkom daarmee uitwassen zoals het 'mainportbeleid'.

Podcast

Dit interview is een bewerking van de derde aflevering van Groene Gasten, de podcast van Wetenschappelijk Bureau GroenLinks.