Het probleem

Monique Schuttenbeld: “Bij nieuwbouwprojecten in Zwolle werken we bij zowel huur- als koopwoningen met drie prijssegmenten: 30 procent goedkoop, 40 procent ‘middelduur’ en 30 procent duur. Die verdeling wilden we ook hanteren bij de bouw van 1.200 huizen in Breezicht en 1.300 woningen in De Tippe, twee wijken in stadsdeel Stadshagen. Helaas werden we geconfronteerd met een enorme stijging van de bouwkosten.

“De stikstofproblematiek veroorzaakte vertraging en een deel van de prijsstijgingen, maar het waren vooral de personeels- en energiekosten en de kosten van bouwmaterialen die de huizenprijzen opdreven. Alle te bouwen woningen in Breezicht en De Tippe werden fors duurder. De ontwikkelaars konden het beoogde aandeel ‘goedkoop’ en ‘middelduur’ niet meer leveren. Zelfs de goedkopere huizen bleken voor met name de starters niet meer betaalbaar.

“Het was snel duidelijk dat we in Breezicht de geplande woningcategorieën niet konden realiseren. Het hele plan had op de schop gemoeten en dat zou een enorme vertraging hebben opgeleverd. We hebben de oplossing gezocht in De Tippe. Daar hebben we gekozen voor beneden- en bovenwoningen, en voor rug-aan-rugwoningen waarbij de achtergevel wordt gedeeld met een andere woning. Zo konden we zonder kwaliteitsverlies meer huizen kwijt op een perceel.”

Het experiment

“Maar met het ‘verdichten’ in De Tippe waren we er niet. We willen voorkomen dat gezinnen door de crisis op de woningmarkt een achterstand oplopen in hun ‘wooncarrière’, dat zij niet meer kunnen doorstromen. Daarom is onderzocht of we via een meerwaardebeding – dat is een korting op de grondprijs – woningen in een betaalbare categorie konden houden.

“Binnen een experiment konden we het meerwaardebeding toepassen bij 46 huizen in De Tippe. De kopers ontvingen een bijdrage van circa 50.000 euro van de gemeente. Zo konden mensen woningen kopen die ze anders niet hadden kunnen betalen. De huizen waren getaxeerd op 325.000 euro, maar we hebben de koopprijs gefixeerd op 277.000 euro.

Monique Schuttenbeld, wethouder gebiedsontwikkeling voor de wijken Stadshagen en Stadshart in Zwolle.
Monique Schuttenbeld, wethouder gebiedsontwikkeling voor de wijken Stadshagen en Stadshart in Zwolle

“Ik ben de projectwethouder en de kartrekker, maar het idee voor de pilot is ontstaan in het overleg met de ontwikkelende partijen. Er golden strenge voorwaarden. Zo moet iemand die binnen 15 jaar zijn huis verkoopt, de 50 mille terugbetalen. De grote banken waren aanvankelijk sceptisch. Ze waren bang dat mensen na een voortijdige verkoop van hun huis, bijvoorbeeld door een scheiding of overlijden, de extra schuld van 50.000 euro niet zouden kunnen terugbetalen.

“Dat probleem is opgelost door de huizen te verkopen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Die partij neemt je schulden over als je in de financiële problemen komt. En dankzij deze garantie betalen kopers minder hypotheekrente. Voor de deelnemers aan de pilot gold wel een inkomensgrens. Die lag voor een eenpersoonshuishouden op 61.148 euro en voor een meerpersoonshuishouden op 67.521 euro.”

“ 

Speculeren kon bij deze pilot niet

 ”

“We weten dat er gespeculeerd wordt met nieuwbouwwoningen. Dat kon bij deze pilot niet. We hanteren in Zwolle al jaren een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht bij alle nieuwbouw. Uitgaande van stijgende woningprijzen zouden mensen de korting kunnen terugbetalen als zij binnen 15 jaar moeten verkopen. Maar de huizen in de pilot kunnen natuurlijk ook onder water komen te staan.”

De resultaten

“Het experiment heeft brede steun gekregen in het college van B en W en in de gemeenteraad. Voor mij is het geslaagd. Mensen die dat anders niet hadden kunnen doen, hebben toch een woning kunnen aanschaffen. De kopers zijn tevreden. Extra winst: de mensen die een middeldure woning kochten, lieten meestal een goedkopere huur- of koopwoning achter. Wat GroenLinks betreft wordt het meerwaardebeding een beleidsinstrument in ons stadsbrede woonbeleid.

“Mogelijk moeten we de spelregels voor terugbetaling van de korting versoepelen. De ontwikkelende partijen vinden ze te strak. In de toekomst kunnen we hopelijk nog een stap verder gaan, zodat ook mensen die anders in een sociale huurwoning zouden moeten blijven wonen, zich een huis kunnen permitteren.”