‘Huren. Dat kan natuurlijk ook.’ Zo luidde de reclameslogan waarmee de vereniging voor woningcorporaties Aedes in het jaar 2000 het imago van het huren van een woning wat wilde opkrikken. Bijna twintig jaar later is het imago van huren nauwelijks verbeterd. Nog problematischer is dat huren voor mensen die vanwege hun inkomen, persoonlijke omstandigheden of type arbeidscontract zijn aangewezen op een huurwoning, steeds minder betaalbaar is geworden.

Mensen met een middeninkomen die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning  maar door leenrestricties of studieschulden grote moeite hebben een woningaankoop te financieren, zijn aangewezen op de vrije huursector. Een van de grootste problemen daar is dat deze groep steeds vaker bediend wordt door beleggers, waaronder speculanten die exorbitant hoge huren vragen én krijgen. Dit probleem doet zich niet alleen voor in de grote steden. Ook in randgemeenten en middelgrote steden zijn er nauwelijks woningen met een zogeheten middenhuur van € 720 tot € 1.000 te krijgen.

De afgelopen maanden heeft het Wetenschappelijk Bureau van GroenLinks de (oorzaken van de) belangrijkste problemen op de woningmarkt in kaart gebracht. Daarnaast hebben wij politieke aanbevelingen geformuleerd om te komen tot een eerlijk woonbeleid waarin niet marktwerking domineert, zoals de afgelopen decennia het geval is geweest, maar sociale waarden als rechtvaardigheid. Een van de problemen die wij behandelen is de komst van speculanten op de huurmarkt. Deze problemen zijn terug te voeren op bewuste beleidskeuzes van vorige kabinetten. In dit artikel bespreken we de belangrijkste problemen en bieden we vier oplossingsrichtingen voor een eerlijke huursector waarin iedereen toegang heeft tot een betaalbare woning.

Oneerlijke concurrentie

Tot een jaar of tien geleden boden corporaties nog vrije sectorwoningen aan tegen acceptabele huren. In 2009 stelde de Europese Commissie echter vast dat sprake was van oneerlijke concurrentie met particuliere verhuurders, onder meer door de kortingen op grond die corporaties ontvingen op nieuwbouw van vrije sectorwoningen. Toenmalig minister van VROM Van der Laan (PvdA) stelde voor om de taak van corporaties terug te dringen tot huisvesting voor lagere inkomens; zo’n 40 procent van de bevolking. Er werd een inkomensgrens (inmiddels €38.035) ingevoerd om nog toegang te krijgen tot de sociale huur; alleen woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (inmiddels €720,42) vielen voortaan nog binnen de sociale huur; en alle commerciële activiteiten van corporaties, waaronder verhuur in de vrije sector, werden losgekoppeld van hun sociale activiteiten.

Latere kabinetten hebben ook meegewerkt aan deze zogeheten liberalisering van de huurmarkt. De bedoeling was dat particuliere verhuurders een ‘middensegment’ op de woningmarkt tot stand zouden brengen: als tussenfase tussen sociaal huren en kopen en bestemd voor onder meer sociale huurders met een hoog inkomen en starters die door leenrestricties, studieschulden of tijdelijke contracten geen hypotheek kunnen krijgen. De hoogte van de sociale huren is vanaf 2013 mede bepaald door de WOZ-waarde per vierkante meter, vanuit de wens om sociale huren beter te laten aansluiten op de huren in de vrije sector. Door de vorige minister van Wonen Stef Blok (VVD) is actief geworven onder binnen- en buitenlandse beleggers om woningen in de vrije sector op de markt te zetten.

Wat er toen gebeurde, was te voorspellen. Van alle beleggingen in de vrije sector in 2016 is slechts 20 procent besteed aan ontwikkeling van nieuwe woningen, de rest aan aankoop van bestaande woningen. Het is veel eenvoudiger om woningen op te kopen dan om ze zelf te bouwen. Een derde van de te koop staande woningen in de grote steden werd opgekocht door beleggers;  randgemeenten en middelgrote steden volgden al snel. Corporaties bezitten nog steeds vrije sectorwoningen, maar bouwen doen ze niet meer. De huren stegen al snel aanzienlijk. Wanneer de waarde van een woning stijgt, en dat gebeurde tussen 2015 en 2019, kan voor een duurdere sociale woning al snel meer worden gevraagd dan de sociale huurgrens van € 720,42. Dan kan de woning geliberaliseerd worden, en mag de verhuurder zelf de aanvangshuur bepalen. Speculanten die de vrije sector zijn ingestapt, hebben hier volop gebruik van gemaakt. De beleidskeuze om de huurmarkt te liberaliseren, leidde zo tot minder nieuwbouw en hogere huren.

Bij een volgende recessie zullen verhuurders in de vrije huursector merken dat zij minder huur kunnen vragen. Beleggers leiden dan bovendien vermogensverlies door waardedaling van de woning. Van de kantorenmarkt weten we dat periodes van bouwwoede en leegstand elkaar opvolgen. Zo ver hoeven beleggers in de vrije sector het tijdens een recessie niet te laten komen. Zij kunnen bij aanvang van een recessie hun woningen in de uitverkoop zetten, net op het moment dat de koopmarkt in een neerwaartse spiraal zit en geen extra aanbod kan gebruiken.

Deze speculatieve aankopen door beleggers leiden zo tot instabiliteit op de koopmarkt. De kiemen voor een volgende recessie op de woningmarkt zijn al gezaaid. We moeten dan ook ingrijpen, nu het nog kan.

1. Heffingen op speculatieve woningaankopen

In de in maart ingediende initiatiefnota Marktwerking uit de huursector stelt GroenLinks voor om de overdrachtsbelasting (de ‘kosten koper’) af te schaffen voor koopstarters en te verhogen tot 10 procent voor aankopen door beleggers. Ook de PvdA en CU hebben dit geopperd. Een ander voorstel is om de verhuurderheffing, een belasting voor wie meer dan vijftig sociale huurwoningen bezit, toe te passen op verhuurders in de vrije sector. Dit is ook niet meer dan eerlijk: een verhuurder met sociale huurwoningen met huurprijzen lager dan €720,46 betaalt deze heffing immers wel, en een verhuurder met vrije sector woningen duurder dan € 720,46 niet.

Beide maatregelen zijn bedoeld om het rendement op de aankoop en het doorverhuren van woningen te verlagen. Het voordeel van verhoging van de overdrachtsbelasting ten opzichte van verhoging van de verhuurderheffing is dat het concurrentievoordeel van grote beleggers (vanwege betere financieringsmogelijkheden) ten opzichte van koopstarters wordt weggewerkt. Het voordeel van de tweede maatregel is dat kleine verhuurders (minder dan vijftig woningen) worden uitgezonderd. Deze heffingen hebben wel een groot nadeel. Zeker in de huidige, gespannen toestand op de woningmarkt is het makkelijk om heffingen die vooraf worden geïnd, dus bij aankoop van een pand, door te berekenen in de huur. Het risico bestaat dat huurders straks opdraaien voor deze extra heffingen op verhuurders. De verhuurderheffing die in 2013 als ‘tijdelijke’ crisismaatregel is ingevoerd, heeft exact hetzelfde effect gehad op sociale huurders.

In onder meer Hongkong en Seoul bleken heffingen over winst bij aan- en verkoop van een woning die achteraf werden berekend een effectief instrument tegen speculatie op de woningmarkt. De belegger hoeft deze naheffing niet te betalen, tenzij hij de woning binnen een vaststaande termijn verkoopt. Het is dan ook in zijn eigen belang om tijdens een recessie langer te blijven doorverhuren in plaats van de woning (al dan niet met de huurder er nog in) te verkopen. Het langetermijnperspectief van een verhuurder wordt zo beloond. Bovendien maakt de naheffing het in tegenstelling tot de voorheffing lastiger voor een verhuurder om deze door te berekenen in de huur. De aanvangshuur in het huurcontract staat vast en huurstijgingen kunnen niet zomaar verhoogd worden met het bedrag van de heffing, wanneer de woning van eigenaar wisselt.

Verhuurders van goede wil

Heffingen op vermogenswinsten uit de aan- en verkoop van woningen kunnen een instrument zijn om op zeer korte termijn speculatie op de woningmarkt tegen te gaan, en zijn alleen daarom al het onderzoeken waard. En toch wringt er iets aan deze voorstellen. Hoe kun je een strikt juridisch onderscheid maken tussen speculanten en verhuurders van goede wil? Uitzonderingen daargelaten, zoals het door GroenLinks genoemde geval van géén overdrachtsbelasting voor mensen die tijdelijk twee woningen hebben, nemen niet al het onderscheid tussen type verhuurders weg. Hoe zorg je er bijvoorbeeld voor dat onderlinge transacties tussen corporaties niet onder het hoge tarief van de overdrachtsbelasting vallen? En hoe voorkom je dat ouders die een paar jaar een woning voor hun studerende kinderen kopen, achteraf met een naheffing geconfronteerd worden?

Het lijkt makkelijk om met het grove instrument van heffingen speculanten te weren uit de vrije sector, maar veel lastiger is het om andere verhuurders en natuurlijk huurders in de vrije sector te ontzien. En er speelt nog iets anders mee. In veel landen gelden heffingen op speculatieve aankopen voor aangewezen schaarstegebieden. Door alle hectiek op de woningmarkt in Amsterdam en Utrecht vergeten we wel eens dat er in plaatsen als Vlissingen, Roosendaal en Roermond wél huurwoningen in het middensegment te vinden zijn. Het aanbod is daar niet groot, maar wel betaalbaar. We moeten voorkomen dat particuliere verhuurders zich vanwege de invoer van heffingen terugtrekken uit gebieden waar hun rendementen sowieso al lager zijn.

2. Selectie aan de poort

In Nieuw-Zeeland bestaat een algeheel verbod op de aankoop van woningen door niet-ingezetenen. Vooral in de grootste stad Auckland bleken aankopen door buitenlandse beleggers schering en inslag. In Vancouver wordt een naheffing op vermogenswinsten uit speculatie gecombineerd met de vraag of iemand woonachtig is de regio. Ingezeten betalen geen naheffing, niet-ingezeten wel. Maar in Nederland lijkt een dergelijk maatregel zinloos vanwege het verboden onderscheid tussen Nederlandse en EU-ingezetenen. Hiermee pak je dus alleen speculanten van buiten de EU aan, maar niet binnenlandse speculanten of speculanten uit de EU.

Corporaties worden nu gehinderd door de verplichte scheiding tussen hun commerciële en sociale activiteiten. Als zij woningen voor het middensegment willen bouwen, moet de gemeente eerst via een ‘markttoets’ onderzoeken of er geen marktpartij is die deze activiteit ook kan uitvoeren. Recent antwoordde Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken op Kamervragen van GroenLinks dat zij deze taak van gemeenten wil overnemen, met als uitkomst mogelijk een grotere rol voor corporaties.

Maar nu er op veel plekken geen middensegment meer over is, lijken alle bezwaren rondom het concurrentievoordeel van corporaties ten opzichte van marktpartijen weg te zijn gevallen. De Commissie Van Gijzel stelde al eens voor om de bouw van vrije sectorwoningen in achterstandswijken door corporaties als sociale activiteit aan te duiden. In het verlengde hiervan zou de ontwikkeling van vrije sectorwoningen door corporaties op plekken waar geen middenhuur meer is, als sociale activiteit aangewezen mogen worden.

3. Huurprijsregulering

Veel woningen die nu in de vrije sector zitten, kunnen door verhoging van de liberalisatiegrens terugkomen in de sociale of eigenlijk gereguleerde huur. De hoge markthuren die nu voor deze woningen worden gevraagd, worden naar normale bedragen teruggebracht. In de praktijk zullen alleen verhuurders van goede wil in de gereguleerde huur willen zitten. Dit is misschien een oplossing voor de lange termijn, en het is de vraag of hier voldoende politiek draagvlak voor is. Maar effectief is dit voorstel zeker om speculatie tegen te gaan, en om een groter middensegment te creëren.

Een andere manier van huurprijsregulering is de plicht tot het vermelden van de kale huurprijs in het huurcontract. Dit levert een extra controlemiddel op voor woningen die ten onrechte in de vrije huursector zitten. Huurders kunnen dan een puntencheck doen en er extra servicekosten bij optellen. Het verplicht stellen van een indexatieclausule (het percentage waarmee de huur jaarlijks mag stijgen) in het huurcontract zorgt ervoor dat markthuren minder sterk kunnen stijgen. Deze extra huurbescherming zal speculanten kunnen afschrikken.

Zoals GroenLinks al terecht stelde: de WOZ-waarde per vierkante meter in het huurpuntenstelsel is een ‘onding’. Woningen die eerst in het sociale segment vielen, werden na de stijging van de woningwaarde tussen 2015 en 2019 opeens geliberaliseerd. Het maakte goedkopere koopwoningen aantrekkelijk voor beleggers, omdat de woning bij verhuur op basis van het puntenstelsel opeens boven de liberalisatiegrens uitkwam. Een simpele maatregel zou zijn om het aantal punten dat de vierkante meterprijs mag bijdragen aan het huurpuntenstelsel te beperken.

4. Gemeentelijke instrumenten tegen speculatie

Gemeenten nemen al maatregelen om woningen voor het middensegment te ontwikkelen. In onder meer Utrecht, Amsterdam en Den Haag worden hierover afspraken met ontwikkelaars gemaakt. Als ruilmiddel kunnen gemeenten grondkorting of korting op de canon voor de erfpacht geven. Via een kettingbeding, een term die ook viel bij het voorstel van GroenLinks om de verkoop van sociale huurwoningen aan niet-huurders of niet-corporaties te verbieden, wordt ervoor gezorgd dat de volgende eigenaar zich netjes aan de afspraken met de gemeente houdt.

Maar de gemeentelijke gereedschapskist is beperkt. Het is veel lastiger voor gemeenten om iets te doen aan de bestaande woningvoorraad, omdat zij hiermee al gauw het eigendomsrecht schenden. Maar tegenover het eigendomsrecht van een speculant, staat het recht op vrije vestiging van je ingezetenen en de grondwettelijke plicht ‘tot bevordering van voldoende woongelegenheid als voorwerp van zorg van de overheid’. Wat telt hier nu zwaarder?

Lokaal maatwerk

GroenLinks stelt voor om in de Huisvestingswet een plicht tot zelfbewoning op te nemen. Dit anti-speculatiebeding is gangbaar bij nieuwbouw. Deze woonplicht kan met de wetswijziging worden opgelegd aan ‘schaarse woningen’ in de bestaande voorraad.  Naast de woonplicht zou ook het wijzigen van koop naar huur verboden kunnen worden door dit op te nemen in de Huisvestingswet. Dit voorkomt dat goedkope woningen na aankoop worden verhuurd.

Een ruimere gereedschapskist van gemeenten levert lokaal maatwerk op en berust bovendien op democratische besluitvorming. De gemeenteraad heeft het recht om zelf de schaarse voorraad van huur- en koopwoningen aan te wijzen. Deze zal van gemeente tot gemeente verschillen. De Huisvestingsverordening waarin de woonplicht en het verbod op wijziging van koop naar huur moeten worden opgenomen, geldt ook maar voor vier jaar. Als de woningmarkt verhit raakt en speculatie weer toeneemt, kan de gemeenteraad direct ingrijpen. Bij een ontspannen markt kan de maatregel weer worden ingetrokken. Dit zit de bouw van huurwoningen voor het middensegment niet in de weg. Corporaties en institutionele beleggers kunnen nog steeds op gelijke voet woningen in dit segment ontwikkelen, omdat hierover aparte afspraken met de gemeente worden gemaakt. Zo wordt de uitbreiding van woningen in de middenhuur niet belemmerd, maar kan speculatie in de bestaande voorraad wel op lokaal niveau worden aangepakt.

Dit artikel is gebaseerd op de Woonvisie van Wetenschappelijk Bureau GroenLinks. Samen met enkele verdiepende artikelen wordt deze Woonvisie na de zomer gepubliceerd.

Literatuur

• Veenstra et al., Evaluatie verhuurderheffing in opdracht van Aedes en de Woonbond (COELO/RUG, 2016).
• Kamerstuk 2019D07064
• Gijzel et al., Samen bouwen aan middenhuur (Samenwerkingstafel Middenhuur, 2018)
• Rabobank (2017):  Vastgoedbericht Huurmarkt.
• Financieel Dagblad (2018): Voor het hoogste rendement moet een belegger in Schiedam zijn.