Verschillende onderzoeken van De Nederlandsche Bank (DNB) concluderen dat huizenprijzen ‘beperkt samenhangen met woningtekorten’ en dat ‘financieringsruimte de belangrijkste drijfveer is voor huizenprijzen’. Logisch: hoe meer geld mensen kunnen lenen om tegen elkaar op te bieden voor koopwoningen, hoe hoger de prijzen bij verkoop. Gunstig voor de doorsnee-huiseigenaar, die inmiddels 86 keer zoveel vermogen heeft als de doorsnee-huurder in Nederland, maar er komt geen enkele nieuwe woning bij. Met een totale hypotheekschuld ter grootte van 85 procent van het bruto binnenlands product behoort Nederland tot de mondiale koplopers. Genoeg reden om onze wetgeving kritisch tegen het licht te houden.
Maar ondanks het feit dat wonen werd geclassificeerd als een van de belangrijkste thema’s van de afgelopen verkiezingen, bevatte geen enkel politiek partijprogramma, ook niet dat van GroenLinks-PvdA, maatregelen om de financieringsruimte voor (specifieke) huishoudens te beperken. Partijen van links tot rechts hebben voornemens op alle fronten: van meer nieuwbouw tot wettelijke grenzen aan huurprijzen en een stop op de verkoop van sociale huurwoningen. Dit soort aanbodmaatregelen zijn noodzakelijk, maar op zichzelf onvoldoende.
Essentieel in de aanpak van de wooncrisis is juist het doorbreken van de cyclus waarbij steeds meer geld de woningmarkt instroomt. In dat licht stelt GroenLinks-PvdA zelfs een contraproductieve maatregel voor. Zo wordt gepleit voor het introduceren voor een startersfonds dat tot 30 procent van de koopprijs financiert om mensen te helpen bij het financieren van hun eerste koopwoning. Kort door de bocht: de oorzaak van het probleem was te veel geleend geld in een statische woningmarkt, dan kan meer geleend geld dus ook niet een oplossing vormen.
DNB waarschuwt voor dit soort beleidsvoorstellen. GroenLinks-PvdA zou dus moeten pleiten voor het verlagen van de leennormen. De mate waarin kan eventueel afhangen van de doelgroep. Zo zou je starters kunnen uitzonderen bij de afbouw van de leennormen om hen wel een voordeel te bieden, zonder de cyclus van steeds hogere huizenprijzen te versterken.
Ook bankenregelgeving en -toezicht sturen financiële instellingen onbedoeld naar onproductieve doeleinden. Om faillissementen bij banken te voorkomen, worden eisen gesteld aan de hoeveelheid kapitaal die zij moeten aanhouden (kapitaalratio’s) en de risico’s die zij mogen nemen. Na de financiële crisis van 2008 zijn deze eisen aangescherpt. Aangezien kapitaal aanhouden vrij duur is, neigen banken – zonder bijsturing – naar het verstrekken van leningen met laag risico, zoals hypotheken. Juist productieve leningen die onze economie verder kunnen helpen in de transitie zouden moeten worden aangemoedigd, maar deze kennen hogere risico’s.
Het is bovendien arbeidsintensiever om de aanvragers te beoordelen op kredietwaardigheid. Denk aan leningen voor het midden- en kleinbedrijf en voor circulaire bedrijven met nieuwe businessmodellen. Om financiële stabiliteit te borgen zouden financiële instellingen gedwongen moeten worden om meer kapitaal aan te houden, zodat ze risico’s kunnen opvangen en tegelijkertijd maatschappelijk nuttige risico’s nemen. Hiertoe dienen kapitaalregels te worden herschreven. Daar is politiek initiatief voor nodig.
Klimaatcrisis
Nog nooit is de schuldenberg mondiaal zo hoog geweest en toch spreken we op elke VN-conferentie over een financing gap (ofwel een tekort aan kapitaal) en horen we te pas en te onpas dat er niet genoeg geld zou zijn voor duurzame-energieprojecten of de zorg. Alle financiële stromen in acht nemende, moet je echter concluderen dat het niet ontbreekt aan kapitaal maar slechts aan sturing op ons kapitaal. Dit toewijzingsprobleem is op meerdere terreinen zichtbaar.
Zo blijkt uit onderzoek naar de wereldwijde staat van natuurfinanciering dat er per jaar 7 biljoen dollar naar activiteiten gaat die de natuur schaden, terwijl er ‘slechts’ 200 miljard gaat naar oplossingen om de natuur te beschermen. De financiering voor fossiele brandstoffen steeg in 2024, ondanks het feit dat het Internationaal Energie Agentschap een jaar eerder al concludeerde dat er geen nieuwe fossiele investeringen meer zouden moeten worden gedaan om onder de anderhalve graad opwarming van de aarde te blijven.
Het sturingsprobleem is het gevolg van het feit dat de meeste financiële besluiten in principe worden gebaseerd op financiële factoren: risico en rendement. Het financieren van boerenbedrijven in Nederland is bijvoorbeeld jarenlang rendabel gebleken, terwijl de stikstofuitstoot een gevaar bleek voor onze natuur. Je zou verwachten dat dit soort ‘negatieve externaliteiten’ meetelt voor het risico van de investering. Ze worden echter niet altijd goed meegewogen.
Allereerst vanwege verschillende tijdshorizonnen. Zo financieren banken bedrijven in de meeste gevallen korter dan tien jaar, maar doen milieuproblemen zich vaak veel later voor. De gevolgen van de CO2-uitstoot van nu zijn in ieder geval de komende eeuw te merken.
Daarnaast zijn de negatieve consequenties niet altijd herleidbaar naar het specifieke bedrijf dat wordt gefinancierd. Dat maakt het voor individuele banken lastig om ze te beoordelen. Maar zelfs al was het mogelijk alle risico’s correct in te prijzen, dan zou alsnog sturing op basis van waarden missen. Publieke waarden, zoals duurzaamheid, inclusiviteit of weerbaarheid, kunnen namelijk ook een reden zijn om investeringen in een bepaalde richting te willen sturen.